Facility Management - Handbuch für Studium und Praxis

Cover

Zum Inhalt / Zu den Autoren

Titel

Vorwort zur 3. Auflage

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Entwicklung des Facility Managements

1.1 Einführung

1.2 Die historische Entwicklung des Facility Managements

1.2.1 Erste Ansätze

1.2.2 Die Ursprünge des Facility Managements

1.2.3 Die Funktion des Facility Managers

1.2.4 Lehre und Ausbildung

1.3 Die Entwicklung des Facility Managements – ein internationaler Vergleich

1.3.1 Facility Management in den USA

1.3.2 Facility Management in Europa

1.3.2.1 Facility Management in Deutschland

1.3.2.2 Facility Management in Großbritannien

1.3.2.3 Facility Management in Frankreich und den Niederlanden

2 Begriff und organisa­torische Einordnung des ­Facility ­Managements

2.1 Einführung

2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“

2.2.1 Ansätze der Begriffsbestimmung

2.2.1.1 Definition DIN (DIN EN 15221-1)

2.2.1.2 Definition GEFMA (GEFMA 100-1)

2.2.1.3 Definition IFMA

2.2.1.4 Definition VDMA

2.2.1.5 Definition Gebäudemanagement (DIN 32736)

2.2.2 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze

2.2.3 Die Funktionsbereiche des Facility Managements

2.2.3.1 Strategisches und operatives Facility Management

2.2.3.2 Kaufmännisches Gebäudemanagement

2.2.3.3 Technisches Gebäudemanagement

2.2.3.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

2.2.3.5 Flächenmanagement

2.3 Einordnung des Facility Managements im Real Estate Management

2.3.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Managements

2.3.2 Abgrenzung der verschiedenen Funktionen des Real Estate Managements

2.3.2.1 Portfolio Management

2.3.2.2 Asset Management

2.3.2.3 Corporate Real Estate Management

2.3.2.4 Facility Management

2.3.2.5 Gebäudemanagement

2.4 Ziele und Erfolgsfaktoren im Facility Management

2.4.1 Unterschiedliche Funktionen und Interessen im Facility ­Management-Prozess

2.4.2 Ziele von Non Property Companies (Eigennutzern)

2.4.3 Ziele von Property Companies (Eigentümern)

2.4.4 Ziele von Mietern (Nutzern)

2.4.5 Ziele von Facility Management-Dienstleistern

2.4.6 Zielkonflikte und mögliche Lösungsansätze

3 Der normative Rahmen des Facility Managements

3.1 Einführung

3.2 Normengebende Institute im Facility Management

3.2.1 German Facility Management Association – Deutscher ­Verband für Facility Management e.V. (GEFMA)

3.2.2 RealFM e.V. Association for Real Estate- and ­Facility ­Managers

3.2.3 Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e.V. (VDMA)

3.2.4 Deutsches Institut für Normung e.V. (DIN)

3.2.4.1 Ebenen der Normungsarbeit

3.2.4.2 Bedeutung der Normnummern

3.2.5 Weitere wichtige Regelsetzer im Facility Management

3.3 Überblick der Normen und Richtlinien

3.3.1 Gegenüberstellung DIN EN 15221-1, DIN 32736 und GEFMA 100

3.3.2 Normen und Regelwerke

3.3.2.1 Facility Management (Allg. Definitionen/Grundlagen)

3.3.2.2 Technisches Gebäudemanagement

3.3.2.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement

3.3.2.4 Flächenmanagement

3.3.2.5 Sonstige Aspekte des Facility Managements

3.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management

3.4.1 Das Betreibermodell im Facility Management

3.4.1.1 Verträge des Betreibermodells

3.4.1.2 Betreiberverantwortung im Facility Management

3.4.1.3 Die speziellen Pflichten des Gebäudebetreibers

3.4.2 Voraussetzungen und Grundlagen des Arbeitsschutzrechts

3.4.2.1 Das Arbeitsschutzrecht

3.4.2.2 Das Arbeitsschutzgesetz

3.4.3 Die Arbeitsschutzverordnungen

3.4.3.1 Arbeitsstättenverordnung

3.4.3.2 Baustellenverordnung

3.4.3.3 Gefahrstoffverordnung

3.4.3.4 Lastenhandhabungsverordnung

3.4.3.5 PSA-Benutzungsverordnung

3.4.3.6 Die Betriebssicherheitsverordnung

3.4.4 Die Bauordnungen und das Brandschutzrecht der Länder

3.4.5 Das Produktsicherheitsgesetz

3.4.6 Die Unfallverhütungsvorschriften

3.4.7 Unternehmenspflichten gegenüber der Umwelt

3.4.7.1 Der Immissionsschutz

3.4.7.2 Der Klimaschutz

3.4.7.3 Der Bodenschutz

3.4.7.4 Der Gewässerschutz

4 Kaufmännisches ­Gebäudemanagement

4.1 Einführung

4.2 Objektbuchhaltung

4.2.1 Allgemeine Grundlagen der Objektbuchhaltung

4.2.2 Prozessablauf Objektbuchhaltung Miete/Nebenkosten

4.2.3 Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten

4.2.3.1 Grundlagen

4.2.3.2 Verteilungsschlüssel der Nebenkostenumlage

4.2.3.3 Fallbeispiel Nebenkostenabrechnung

4.3 Vertragsmanagement

4.3.1 Gewerbemietvertragsmanagement

4.3.1.1 Einpflege in die EDV

4.3.1.2 Elemente des Mietvertragsmanagements

4.3.2 Vertragsmanagement von Dienstleistungsverträgen

4.3.2.1 Methoden und Werkzeuge der Vertragsarbeit

4.3.2.2 Vertragsdauer

4.3.2.3 Haftung und Versicherung während der Vertragslaufzeit

4.3.2.4 Vertragsbeendigung

4.4 Kosten- und Leistungsrechnung im Facility Management

4.4.1 Grundlagen der Kostenrechnung

4.4.1.1 Kostenartenrechnung

4.4.1.2 Kostenstellenrechnung

4.4.1.3 Kostenträgerrechnung

4.4.2 Vollkostenrechnung

4.4.2.1 Kostenartenrechnung

4.4.2.2 Kostenstellenrechnung

4.4.2.3 Kostenträgerrechnung

4.4.3 Teilkostenrechnung

4.4.3.1 Kostenartenrechnung

4.4.3.2 Kostenstellenrechnung

4.4.3.3 Kostenträgerrechnung

4.4.3.4 Teilkostenrechnung auf Basis relativer Einzelkosten

4.4.4 Prozesskostenrechnung/Activity Based Accounting

4.4.4.1 Prozesskostenstellenrechnung

4.4.4.2 Kostenträgerstückrechnung/Kalkulation

4.4.5 Spezifische Aspekte des Facility Managements

4.5 Controlling und Reporting im Facility Management

4.5.1 Ziele des Controllings im Facility Management

4.5.2 Aufbau des Controllings im Facility Management

4.5.3 Strategisches Controlling

4.5.4 Operatives Controlling

4.5.5 Controlling in der Entstehungsphase einer Immobilie

4.5.6 Controlling in der Nutzungsphase einer Immobilie

4.5.7 Controllingprozesse

4.5.8 Controlling von Betriebskosten/Betriebskostenmanagement

4.5.9 Reporting im Facility Management

4.5.9.1 Grundlagen des FM-Reporting

4.5.9.2 Balanced Scorecard

4.6 Benchmarking

4.6.1 Benchmarking im Facility Management

4.6.1.1 Arten des Benchmarkings

4.6.1.2 Der Benchmarking-Prozess

4.6.2 Benchmarking als Instrument des Betriebs- und ­Nebenkostenmanagements

4.6.2.1 OSCAR (Jones Lang LaSalle/CREIS)

4.6.2.2 Immobench (TREUREAL)

4.6.2.3 Key-Report Office (BNP Paribas Real Estate Germany)

4.6.2.4 ATGA

4.6.2.5 fm.benchmarking

4.6.3 Benchmark-Studie: Leistungsumfang und Vergütungsstruktur im KGM

4.6.3.1 Vorgehensweise

4.6.3.2 Ergebnisse zum KGM-Leistungsspektrum

4.6.3.3 Ergebnisse zum KGM-Vergütungsspektrum

4.6.3.4 Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

4.7 Einfluss des Facility Managements auf die Immobilienrendite

4.7.1 Renditeorientierte Ausrichtung im Facility Management

4.7.2 Fallbeispiel Büroimmobilie

4.7.2.1 Ausgangssituation

4.7.2.2 Fall 1: Anschlussvermietung ohne Mietsteigerung

4.7.2.3 Fall 2: Anschlussvermietung mit Flächenoptimierung

4.7.2.4 Fall 3: Einsparung von Bewirtschaftungskosten durch Investition

4.7.2.5 Auswirkungen der Facility Management-Maßnahmen auf Rendite, Cashflow und Bilanz und Erfolgsrechnung

4.7.3 Treiber der Immobilienrendite

5 Technisches Gebäudemanagement

5.1 Einführung

5.2 Ziele und Methoden des Technischen Gebäudemanagements

5.2.1 Begriffsbestimmung/Ziele

5.2.2 Die Methodik des technischen Gebäudemanagements

5.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements

5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements

5.4.1 Betreiben

5.4.2 Instandhalten

5.4.2.1 Definition Instandhaltung

5.4.2.2 Ziele der Instandhaltung

5.4.2.3 Instandhaltungsprozess

5.4.2.4 Instandhaltungsmanagement

5.4.3 Dokumentation

5.4.4 Energiemanagement

5.4.4.1 Definition Energiemanagement

5.4.4.2 Ziele und Aufgaben des Energiemanagements

5.4.4.3 Instrumente des Energiemanagements

5.4.4.4 Optimales Betreiben

5.4.4.5 Finanzierungsmodelle für Energieeinsparungen

5.4.5 Informationsmanagement

5.4.6 Modernisierung des Gebäudebestandes

5.4.6.1 Definition und Ziel der Modernisierung

5.4.6.2 Abgrenzung Modernisierung/Sanierung

5.4.7 Verfolgen der technischen Gewährleistung

6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

6.1 Einführung

6.2 Definition und Grundlagen des infrastrukturellen Gebäudemanagements

6.2.1 Definition des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736

6.2.2 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736

6.2.3 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. GEFMA 100-1

6.3 Ausgewählte Leistungsbereiche des infrastrukturellen Gebäudemanagements

6.3.1 Verpflegungsdienste

6.3.2 Gebäudereinigung

6.3.3 Umzugsdienste

6.3.3.1 Umzugs-Projektteam

6.3.3.2 Raumplanung

6.3.3.3 Objektbegehung

6.3.3.4 Logistisches Konzept

6.3.3.5 Nacharbeiten

6.3.4 Sicherheitsdienste

6.3.4.1 Personalanforderungen

6.3.4.2 Ausarbeiten eines Sicherheitskonzepts

6.3.4.3 Einzelne Sicherheitsdienstleistungen

6.3.4.4 Gebäudesicherheit

6.3.4.5 Rechtliche Aspekte

6.3.5 Bürodienste

6.3.5.1 Telefonzentrale

6.3.5.2 DV-Dienste

6.3.5.3 Postdienste

6.3.5.4 Kopier- und Druckdienste

6.3.5.5 Sekretariatsdienste

6.3.5.6 Reisedienste

6.3.5.7 Zentralarchiv

6.3.6 Gebäude- und Servicedienste

6.3.6.1 Gärtnerdienste

6.3.6.2 Empfangs- und Pförtnerdienste

6.3.6.3 Parkraummanagement

6.3.6.4 Entsorgungsdienste

6.3.6.5 Geld- und Wertdienste

6.3.6.6 Fuhrparkmanagement

6.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement auf Flughäfen

6.4.1 Funktion von Flughäfen

6.4.2 Gebäudemanagement an Flughäfen

6.4.3 Aufgaben des IGM an Flughäfen

6.4.3.1 Flugzeugabfertigung

6.4.3.2 Sicherheitsdienst

6.4.3.3 Loungeservices

6.4.3.4 Pushback

6.4.3.5 Boarding Support

6.4.3.6 Non-Aviation und Airport Retailing

7 Flächenmanagement

7.1 Einführung

7.2 Eingliederung und Grundlagen des Flächenmanagements

7.2.1 Eingliederung des Flächenmanagements im Facility Management

7.2.2 Grundlagen des Flächenmanagements

7.2.3 Leistungen des Flächenmanagements

7.2.4 Internes Mietmodell als Werkzeug im Flächenmanagement

7.3 Ziele des Flächenmanagements

7.3.1 Ziele aus der Sicht des Nutzers oder Mieters

7.3.2 Ziele aus der Sicht des Vermieters

7.3.3 Ziele aus der Sicht des Investors

7.4 Flächendefinitionen

7.4.1 Allgemeine Flächendefinitionen

7.4.2 Grundflächendefinition nach DIN 277

7.4.3 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G)

7.4.4 Büroarbeitsplatzflächen nach DIN 4543-1

7.4.5 Flächenbestimmung nach GEFMA

7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement

7.5.1 Historie

7.5.2 Büroformen

7.5.3 Büroflexibilität

7.6 Kennzahlen im Flächenmanagement (Flächencontrolling)

7.6.1 Kennzahlengruppen

7.6.2 Mögliche Kennzahlenbildung

7.6.3 Büroflächenkennzahlen in der Praxis

7.7 Prozessablauf eines effizienten Flächenmanagements

7.7.1 Hauptprozesse des Flächenmanagements

7.7.2 Nebenprozesse des Flächenmanagements

8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus

8.1 Einführung

8.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes (LCCA)

8.2.1 Wesentliche Inhalte des LCCA

8.2.2 Ziele und Fragestellungen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes

8.3 Elemente des Life-Cycle-Cost-Ansatzes

8.3.1 Ansätze zur Lebenszyklusbetrachtung der Immobilie

8.3.2 Entstehungsphase

8.3.3 Nutzungsphase

8.3.4 Verwertungsphase

8.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung

8.4.1 Investitionsrechnung

8.4.1.1 Statische Investitionsrechenverfahren

8.4.1.2 Dynamische Investitionsrechenverfahren

8.4.1.3 Vollständiger Finanzplan (VoFi)

8.4.2 Berechnung der Lebenszykluskosten

8.4.3 Prognosemethoden zur Ermittlung von Nutzungskosten

8.4.4 Kritische Betrachtung der Lebenszykluskostenermittlung

8.5 Facility Management im Immobilienlebenszyklus

8.5.1 Einflussmöglichkeiten in der Entstehungsphase

8.5.1.1 Facility Management während der Planung

8.5.1.2 Facility Management während der Realisierung

8.5.2 Facility Management in der Nutzungsphase

8.5.2.1 Instandhaltung/Modernisierung/Umbau

8.5.3 Einflussmöglichkeiten in der Verwertungsphase

8.5.3.1 Facility Management im Verkauf

8.5.3.2 Facility Management beim Abriss

8.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus

8.6.1 Ausgangssituation

8.6.2 Fragestellung

8.6.3 Lösungsansatz

9 Nachhaltige Immobilien zwischen Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit

9.1 Einleitung

9.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

9.2.1 Dimensionen der Nachhaltigkeit

9.2.1.1 Ökologische Nachhaltigkeit

9.2.1.2 Ökonomische Nachhaltigkeit

9.2.1.3 Soziale Nachhaltigkeit

9.2.2 Immobilienwirtschaftliche Begriffe für Nachhaltigkeit

9.3 Unterstützer der nachhaltigen Entwicklung

9.3.1 Die EU

9.3.2 Der Staat

9.3.2.1 Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

9.3.2.2 Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

9.3.2.3 Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)

9.3.3 Unternehmen und Investoren

9.3.3.1 Corporate Social Responsibility

9.3.3.2 Socially Responsible Investment

9.3.3.3 Responsible Property Investment

9.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit

9.4.1 BREEAM

9.4.2 LEED

9.4.3 DGNB

9.5 Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit von nachhaltigen Immobilien

9.5.1 Anforderungen an nachhaltige Immobilien

9.5.2 Vorteile von nachhaltigen Gebäuden

9.5.3 Einfluss der Nachhaltigkeit auf die Rendite einer Immobilie

9.6 Immobilieninvestments und Nachhaltigkeitsaspekte

9.6.1 Der Markt für nachhaltige Immobilieninvestments

9.6.2 Strategien für nachhaltiges Immobilieninvestment

9.6.3 „Grüne“ Immobilienfonds

9.6.4 Green Bonds

9.6.5 Chancen und Risiken nachhaltiger Immobilieninvestments

10 Organisatorische Aspekte des Facility Managements

10.1 Einführung

10.2 Einführung von Facility Management im Unternehmen

10.2.1 Konzept und Projektplanung zur Einführung von FM

10.2.1.1 Rahmenbedingungen

10.2.1.2 Strategische Zielsetzung von Projektmanagement im FM

10.2.2 Die Organisation des FM-Projekts

10.2.3 Die Methoden und Werkzeuge des Projektmanagements im FM

10.2.4 Zeitplanung und Terminüberwachung

10.2.5 Das Prozessmanagement

10.2.6 Erfolgsfaktoren für die Einführung von FM

10.3 Aspekte der Aufbauorganisation

10.3.1 Vorbemerkung

10.3.2 Funktionalorganisation

10.3.3 Divisionalorganisation

10.3.4 Matrixorganisation

10.4 Aspekte der Prozessorganisation

10.4.1 Abgrenzung zur Ablauforganisation

10.4.2 Instrumente und Ziele der Prozessorganisation

10.5 Outsourcing

10.5.1 Ziele und Inhalt des Outsourcings

10.5.2 Die Make-or-Buy-Entscheidung

10.5.3 Formen des Outsourcing

10.5.3.1 Internes Outsourcing

10.5.4 Bestandteile von Outsourcing-Verträgen

10.5.4.1 Vorbemerkungen

10.5.4.2 Besetzung der Clearingstelle

10.5.4.3 Pflichten der Vertragspartner

10.5.4.4 Vergütung

10.5.4.5 Vertragsdauer und Kündigung

10.5.4.6 Rückabwicklung und Vertragsende

10.5.6 Vor- und Nachteile des Outsourcings

10.5.7 Erfolgsfaktoren zur Abwicklung einer Outsourcing-Maßnahme

11 Ausschreibung und Vergabe von Facility ­Management-Leistungen

11.1 Einführung

11.2 Vergabeprozess bei Facility Management-Dienstleistungen

11.2.1 Festlegung der Vergabestrategie

11.2.1.1 Leistungsvergabe nach Losen

11.2.1.2 Einzel-/Generalvergabe

11.2.2 Grundlagen der Ausschreibung

11.2.2.1 Rechtliche Grundlagen

11.2.2.2 Vergabeverfahren für öffentliche Leistungen

11.2.2.3 Ausschreibungsbasis

11.2.3 Erstellung der Ausschreibung für FM-Dienstleistungen

11.2.3.1 Ausschreibungsformen

11.2.3.2 Bieterauswahl

11.2.3.3 Angebotsauswertung und Zuschlagerteilung

11.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen

11.3.1 Vertragsarten

11.3.1.1 Verträge auf Basis des BGB

11.3.1.2 Verträge auf Basis VOB, VOL und VOF

11.3.1.3 Verträge besonderer Art

11.3.1.4 Vertragskonstellationen im Facility Management

12 Der Markt für Facility Management

12.1 Einführung

12.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland

12.2.1 Marktvolumen, Anbieter, Nachfrager

12.2.2 Konsolidierung des Anbietermarktes

12.2.3 Marktrisiken

12.2.4 Aktuelle Entwicklungen auf dem FM-Markt

12.2.5 Ausblick auf neue Geschäftsfelder

13 DV-Unterstützung im Facility Management

13.1 Einführung

13.2 Inhalte und Ziele des Datenmanagements

13.2.1 Inhalte des Datenmanagements

13.2.2 Ziele des Datenmanagements

13.3 Anforderungen an Datenerhebung, Datenpflege und Datenauswertung

13.3.1 Analyse der Systemanforderung

13.3.2 Datenstandards

13.3.3 Vernetzung mit anderen Datenbeständen

13.3.4 Integration ergänzender Softwarelösungen

13.3.5 Umsetzung in ein Informationsmanagement

13.4 Building Information Modeling (BIM)

13.5 CAFM-Systeme

13.5.1 Erstellung eines Anforderungsprofils

13.5.2 Wahl der richtigen Module

13.5.3 Spektrum der FM-Prozesse, die eine CAFM-Unterstützung erfordern

13.5.4 Vorteile und Potenziale im CAFM

13.5.5 Nachteile und aktuelle Problemstellungen im CAFM

13.5.6 Vorgehensweise bei einer CAFM-Einführung im Unternehmen

13.6 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Impressum